Investissement locatif longue durée à L'Île-Rousse : prix, loyers et rentabilité
Prix au m², loyers mensuels, rentabilité brute et nette, fiscalité : tout pour investir en location longue durée à L'Île-Rousse.
Rédigé par Alexis Vincent-Castelli — mis à jour le
Le marché de la location longue durée à L'Île-Rousse
Station balnéaire fondée par Pascal Paoli, L'Île-Rousse tire son nom des roches de porphyre rouge de son archipel. Avec sa plage centrale et son marché couvert, elle offre un cadre de vie idyllique en Balagne.
À L'Île-Rousse (Haute-Corse), la location à l'année repose sur une demande solide de résidents permanents : salariés, jeunes actifs et familles en attente de devenir propriétaires. Un T3 acheté autour de 305 500 € (4 700 €/m²) se loue environ 1 400 € par mois charges non comprises.
L'Île-Rousse offre un marché plus accessible que Calvi tout en profitant de la même attractivité balnéaire. La ville bénéficie de sa gare, son port ferry et son animation toute l'année.
- Ville active à l'année (contrairement à d'autres stations)
- Port ferry direct avec Nice, Toulon, Marseille
- Marché plus abordable que Calvi (-15 à -20 %)
- Plage de sable au centre-ville
Prix d'achat et budget réel à L'Île-Rousse
Comptez 4 700 €/m² pour un appartement et 5 800 €/m² pour une maison. Un studio/T2 d'environ 30 m² se négocie vers 141 000 €, un T3 vers 305 500 €. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien et un budget travaux si le DPE est inférieur à D — les logements classés F et G voient leur loyer plafonné et leur location progressivement interdite.
En achetant directement à un particulier sur AcheterEnCorse, vous évitez la commission d'agence — environ 31 900 € sur un bien à 638 000 € — ce qui améliore mécaniquement votre rentabilité dès le premier jour.
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Budget travaux énergie : 300 à 900 €/m² selon le point de départ du DPE.
- Charges de copropriété non récupérables : comptez 20 à 40 €/mois par logement.
- GLI (garantie loyers impayés) : environ 3 % du loyer annuel, déductible.
Loyers pratiqués et rentabilité à L'Île-Rousse
Sur la base d'un loyer T3 de 1 400 € par mois pour un prix d'achat de 305 500 €, la rentabilité brute ressort autour de 5,5 %, soit environ 3,9 % nets après charges de copropriété, taxe foncière et vacance locative estimée.
La longue durée offre un avantage décisif à L'Île-Rousse : des baux de 3 ans renouvelables, peu de rotation et un entretien réduit du bien. La vacance se mesure en semaines dans les secteurs centraux, là où la location saisonnière dépend entièrement de la saison.
- Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat total (frais inclus).
- Prévoir 1 mois de vacance par an et une provision travaux de 5 % des loyers.
- Revalorisation annuelle du loyer indexée sur l'IRL pour les baux en cours.
Fiscalité de la location longue durée
En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers : micro-foncier (abattement de 30 %) sous 15 000 € de recettes, ou régime réel avec déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des travaux — avec possibilité de créer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.
En meublé longue durée (statut LMNP), c'est le régime des BIC : micro-BIC à 50 % d'abattement ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier, qui neutralise souvent l'imposition pendant 8 à 10 ans. Le choix entre nu et meublé dépend de votre tranche marginale et de votre horizon.
- Location nue : micro-foncier 30 % ou réel avec déficit foncier.
- Meublé LMNP : micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement.
- Taxe foncière déductible au régime réel dans les deux statuts.
- Prélèvements sociaux de 17,2 % en sus du barème sur le revenu.
Quels quartiers cibler pour louer longue durée ?
Visez les secteurs proches des bassins d'emploi, des axes de transport et des commodités ouvertes à l'année : c'est là que se concentre la demande locative permanente de L'Île-Rousse.
- Centre-ville / Place Paoli — Cœur commerçant, animation à l'année, appartements de charme.
- Front de mer / Napoléon — Immeubles bord de plage, très demandés en résidence secondaire.
- Monticello (village voisin) — Village perché avec vue mer, villas et maisons corses.
- Route de Calvi — Résidences récentes, meilleur rapport qualité/prix.
Questions fréquentes
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