Investissement locatif longue durée à Bastia : prix, loyers et rentabilité
Prix au m², loyers mensuels, rentabilité brute et nette, fiscalité : tout pour investir en location longue durée à Bastia.
Rédigé par Alexis Vincent-Castelli — mis à jour le
Le marché de la location longue durée à Bastia
Capitale économique de la Corse, Bastia allie authenticité méditerranéenne et vitalité commerciale. Son vieux port, sa citadelle génoise et sa proximité avec le Cap Corse en font une ville où il fait bon investir.
À Bastia (Haute-Corse), la location à l'année repose sur une demande solide de résidents permanents : salariés, jeunes actifs et familles en attente de devenir propriétaires. Un T3 acheté autour de 182 000 € (2 800 €/m²) se loue environ 834 € par mois charges non comprises.
Bastia offre l'un des meilleurs rapports qualité/prix de Corse. Le marché est équilibré avec une progression annuelle de +4 % ces trois dernières années. Les investisseurs y trouvent une rentabilité intéressante.
- Prix 30 % inférieurs à Ajaccio à surface équivalente
- Aéroport de Bastia-Poretta à 20 km
- Port de commerce (2e de Méditerranée pour les passagers)
- Proximité immédiate du Cap Corse et des plages
Prix d'achat et budget réel à Bastia
Comptez 2 800 €/m² pour un appartement et 3 600 €/m² pour une maison. Un studio/T2 d'environ 30 m² se négocie vers 84 000 €, un T3 vers 182 000 €. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire dans l'ancien et un budget travaux si le DPE est inférieur à D — les logements classés F et G voient leur loyer plafonné et leur location progressivement interdite.
En achetant directement à un particulier sur AcheterEnCorse, vous évitez la commission d'agence — environ 19 800 € sur un bien à 396 000 € — ce qui améliore mécaniquement votre rentabilité dès le premier jour.
- Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Budget travaux énergie : 300 à 900 €/m² selon le point de départ du DPE.
- Charges de copropriété non récupérables : comptez 20 à 40 €/mois par logement.
- GLI (garantie loyers impayés) : environ 3 % du loyer annuel, déductible.
Loyers pratiqués et rentabilité à Bastia
Sur la base d'un loyer T3 de 834 € par mois pour un prix d'achat de 182 000 €, la rentabilité brute ressort autour de 5,5 %, soit environ 3,9 % nets après charges de copropriété, taxe foncière et vacance locative estimée.
La longue durée offre un avantage décisif à Bastia : des baux de 3 ans renouvelables, peu de rotation et un entretien réduit du bien. La vacance se mesure en semaines dans les secteurs centraux, là où la location saisonnière dépend entièrement de la saison.
- Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat total (frais inclus).
- Prévoir 1 mois de vacance par an et une provision travaux de 5 % des loyers.
- Revalorisation annuelle du loyer indexée sur l'IRL pour les baux en cours.
Fiscalité de la location longue durée
En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers : micro-foncier (abattement de 30 %) sous 15 000 € de recettes, ou régime réel avec déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des travaux — avec possibilité de créer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.
En meublé longue durée (statut LMNP), c'est le régime des BIC : micro-BIC à 50 % d'abattement ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier, qui neutralise souvent l'imposition pendant 8 à 10 ans. Le choix entre nu et meublé dépend de votre tranche marginale et de votre horizon.
- Location nue : micro-foncier 30 % ou réel avec déficit foncier.
- Meublé LMNP : micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement.
- Taxe foncière déductible au régime réel dans les deux statuts.
- Prélèvements sociaux de 17,2 % en sus du barème sur le revenu.
Quels quartiers cibler pour louer longue durée ?
Visez les secteurs proches des bassins d'emploi, des axes de transport et des commodités ouvertes à l'année : c'est là que se concentre la demande locative permanente de Bastia.
- Terra Vecchia / Vieux Port — Cœur historique, façades colorées, très recherché pour la location touristique.
- Terra Nova / Citadelle — Quartier haut de gamme dans les remparts génois, biens de caractère.
- Toga / Pietranera — Front de mer résidentiel, marina, immeubles récents avec vue mer.
- Lupino / Montesoro — Quartiers populaires avec du potentiel, prix accessibles pour primo-accédants.
Questions fréquentes
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